terça-feira, 18 de fevereiro de 2020
Austin rebaixa, de ‘brA(sf)’ para ‘brBB+(sf)’, o rating da Série 2010-186 da 1ª Emissão de CRIs da Brazilian Securities; perspectiva alterada de estável para negativa
A Austn Rating informa que, em dia 03 de fevereiro de 2020, rebaixou, de ‘brA(sf)’ para ‘brBB+(sf)’, o rating dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs / CRIs Seniores / Emissão) da Série 2010-186 da 1ª Emissão da Brazilian Securities Companhia de Securitização (Brazilian Securities / Emissora); a perspectiva da classificação foi alterada de estável para negativa. A Emissão ocorreu em nov/10, baseada em 99 Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs). A operação atualmente analisada está lastreada em 22 CCIs (Carteira Lastro) emitidas por 03 originadores: Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, com 21 CCIs, a Cesvill Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda. As CCIs são representativas de créditos imobiliários (Contratos Imobiliários) firmados entre essas originadoras e compradores pessoas físicas (20) e pessoas jurídicas (2). Os contratos vigentes têm como objetos imóveis que pertencem a diversos empreendimentos nos estados de São Paulo (15), Rio de Janeiro (2), Sergipe (2), Goiás, Minas Gerais e Pará. A Emissão conta com proteção contra inadimplência na forma de subordinação, os CRIs da Série 2010-187 (CRIs Júnior / CRIs Subordinados). Os CRIs Seniores e Subordinados têm prazo restante programado de 132 meses, com vencimento final previsto para out/30 e são corrigidos mensalmente pelo IGP-M, regime pro rata diário. A Série Sênior remunera o investidor à taxa de juros de 8,9916% a.a. e a Série Júnior à taxa de 28,4835% a.a. O novo rebaixamento da classificação decorre da manutenção da Razão de Colateralização (RDC), entre o ativo lastro e os CRIs Seniores verificada estar abaixo de 100,0%. Esta RDC é de 98,1% no atual monitoramento, com base em dez/19. A alteração de perspectiva, de estável para negativa, por sua vez, decorre da deterioração do crédito com maior representação na Carteira Lastro, que continuou inadimplente e apresenta dificuldades jurídicas para consolidação de propriedade e posterior leilão. Esse contrato apresenta atraso de 23 prestações (ante 10 prestações na base dez/18) e devido ao acúmulo de prestações inadimplentes e juros passou a representar 31,3% do saldo devedor da Carteira Lastro (contra 22,7% em dez/19). O imóvel alienado fiduciariamente como garantia a esse contrato deveria ter sido leiloado, mas o procedimento de consolidação da propriedade foi impedido pela existência de penhora gravada na respectiva matrícula. Os CRIs Seniores foram amortizados de R$ 3.328,5 mil (dez/18) para R$ 3.158,5 mil (dez/19), em 2,1% ao longo de 12 meses, velocidade menor que a verificada nos últimos monitoramentos. Entre jan/19 e dez/19, 12 meses, houve 11 pagamentos de prestações, com média de R$ 41,9 mil, sendo o maior de R$ 87,8 mil e o menor, de R$ 22,7 mil. Em mai/19 não houve pagamento de prestação e em 08 dos 12 períodos o valor de prestação não foi suficiente para amortizar o saldo devedor, situação que explica a baixa velocidade de amortização observada.