segunda-feira, 30 de dezembro de 2019
Austin afirma os ratings ‘brBB+(sf)’e ‘brBB-(sf)’, respectivamente, dos CRIs das Séries Sênior e Subordinada de CRIs da 1ª Emissão da Fortesec, com risco NG30, SPE de controle do Grupo WPX
A Austin Rating informa que, no dia 27 de dezembro de 2019, afirmou os ratings de crédito de longo prazo ‘brBB+(sf)’, das 62ª e 64ª Séries Seniores, e ‘brBB-(sf)’, das 63ª e 65ª Séries Subordinadas da 1ª Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs/ Emissão) da Forte Securitizadora S/A (Fortesec/ Emissora/ Estruturador). As classificações foram mantidas em perspectiva estável.Os CRIs são lastreados em Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs/ Crédito Lastro) emitidas pela NG30 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (NG30/ Cedente). Cada CCI representa o saldo devedor de um Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra (Contratos Imobiliários) celebrado entre a NG30 e os respectivos adquirentes (Mutuários/ Devedores) de unidades (Lotes) do Reserva Ville Bairro Planejado (Reserva Ville/ Empreendimento). As afirmações dos ratings decorrem do desempenho da carteira de Créditos Imobiliários, principal fonte de liquidez da operação e fator determinante para fundamentar as classificações, pois continua oferecendo boa cobertura em relação às obrigações mensais (PMTs) decorrentes da Emissão. As incertezas relacionadas às obras foram minimizadas, embora não eliminadas até a expedição do Termo de Verificação de Obras (TVO) pela municipalidade local. Os ratings ainda incorporam a boa capacidade de pagamento autônoma do Grupo W Palmerston na condição de solidariamente coobrigado. Em contrapartida, a ausência de um balanço consolidado do Grupo WPX continua sendo monitorado por essa agência. Por outro lado, em que pese o reduzido estoque e a elevada velocidade de vendas (VSO) no ano, até dez/19, o Empreendimento continua registrando um elevado número de distratos, fator que impacta o passivo da incorporadora, põe em dúvida a assertividade da estratégia comercial e ainda impede uma evolução natural dos indicadores de maturidade dessa carteira, dentre os quais destacam-se prazo médio decorrido e LTV. Dessa forma, há geração de caixa robusta decorrente dos Contratos Imobiliários que vem cobrindo com folga o serviço da dívida, mas que não reflete critérios qualitativos necessários a elevação da classificação. A razão de sobrecolateralização mensal proporcionada pela Carteira Lastro (Razão de Cobertura Mensal/ RCm) vem cobrindo com relativa folga o mínimo previsto nos instrumentos (Razão de Cobertura Mínima Mensal), que é de 130,0%. Ao longo dos últimos 12 meses, até nov/19, a RCm média foi de 151,5%, com mínima de 136,8% sem ocorrência de desenquadramento no período. O último desenquadramento registrado ocorreu em nov/18, quando a RCm foi de 124,5%. E se for considerado o direcionamento prioritário de todo o fluxo mensal para honrar as obrigações Seniores, a sobrecolateralização fica ainda mais relevante. O índice médio nos últimos 12 meses se eleva para 237,1%, com mínima de 198,1%. Depois de cumpridas as obrigações Seniores, a cobertura média mensal aplicada aos CRIs Subordinados é de 232,5%. Apesar de apresentarem RCm semelhantes, a classificação afirmada às Séries Seniores se justifica pela ordem de preferência prevista nos instrumentos, que privilegia estas no recebimento dos pagamentos de juros e principal (Ordem de Pagamento) em detrimento das Séries Subordinadas. Dessa forma, os CRIs Subordinados ficam mais vulneráveis a uma eventual deterioração generalizada da carteira.