segunda-feira, 5 de agosto de 2013

Austin atribui rating ‘brA’ para as Cotas do Global Equity Properties FIP

A Austin Rating informa que, por decisão de seu Comitê de Classificação de Risco, em reunião realizada no dia 19 de julho de 2013, atribuiu o rating de crédito de longo prazo ‘brA’, com perspectiva estável, para as Cotas de Classe Única (Cotas) do Global Equity Properties Fundo de Investimento em Participações (GEP FIP/Fundo). O GEP FIP é um condomínio fechado, administrado pela Citibank Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A (Citibank DTVM) e que tem sua carteira sob a gestão da Global Equity Administradora de Recursos S/A (Global Equity). Constituído em 21 de fevereiro de 2008, com a primeira integralização de Cotas no dia 18 de dezembro de 2008, tem prazo de duração de 10 anos (prorrogáveis por até 02 períodos adicionais de 02 anos cada), sendo o Período de Investimento de 6,5 anos, a partir da primeira integralização, e o Período de Desinvestimento de, no máximo, 3,5 anos, a contar do encerramento do Período de Investimento. O objetivo do Fundo é proporcionar aos seus cotistas a melhor valorização do capital investido, por meio de aplicações e posterior desinvestimento de seus recursos em uma carteira diversificada de ações, debêntures, bônus de subscrição ou outros títulos e Valores Mobiliários conversíveis ou permutáveis em ações de emissão de Sociedades de Propósito Específico atuantes no segmento de incorporação imobiliária (SPEs Incorporadoras). Em 30 de abril de 2013, o GEP FIP possuía Capital Comprometido (Capital Subscrito) de R$ 429,2 milhões. Naquela oportunidade, o Fundo detinha um PL de R$ 415,0 milhões, sendo composto em 84,6% (R$ 351,2 milhões) por ações de 25 SPEs Incorporadoras. Os projetos já aprovados até aquele período (26 projetos, sendo que dois deles contemplados em apenas uma SPE) projetavam um Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 3,2 bilhões. O rating de crédito ‘brA’ traduz um risco muito baixo, comparativamente a outros emissores nacionais (Brasil), de que os cotistas do GEP FIP não recebam, até o encerramento do Período de Desinvestimento, os valores por eles aportados, corrigidos pelo IPCA/IBGE, acrescido de 9,5% ao ano. A Austin Rating observa que, embora não haja uma remuneração alvo para as Cotas, está utilizando como parâmetro, para a definição das obrigações assumidas pelo Fundo perante seus cotistas, a mesma taxa de remuneração a partir da qual é realizado o pagamento de Taxa de Performance à Global Equity. A classificação está fortemente pautada na coerência e na segurança da estratégia e da política de investimentos do GEP FIP, refletindo, entre outros aspectos positivos subjacentes a essas, as análises de viabilidade e o processo de seleção de projetos bastante consistentes e criteriosos por parte da Global Equity e de seu Comitê de Investimentos, a busca pela diversificação da carteira de empreendimentos imobiliários e o investimento limitado a empresas com nível mínimo de governança corporativa e nas quais o Fundo exerça o controle de capital e, por consequência, possua a gestão efetiva da operação. A aplicação dessa política de negócios reproduz-se, atualmente, em uma carteira de investimentos sob o total controle e monitoramento dos gestores, com boa diversificação geográfica e por tipo de projeto imobiliário do VGV e com margens e retornos projetados condizentes com esses, apresentando um “fair value” consolidado bastante superior ao valor do investimento (“book value”), de acordo com laudos produzidos por empresa independente de renome, o que denota um potencial de valorização expressivo das Cotas do Fundo. O baixo nível de alavancagem médio das estruturas de capital das SPEs Incorporadoras é um elemento adicional de sustentação da classificação, uma vez que, embora este penalize o retorno sobre o PL das SPEs e a TIR dos projetos, as empresas ficam praticamente desoneradas de obrigações junto a credores financeiros e, portanto, os seus acionistas (incluindo o GEP FIP) apropriam-se praticamente de todos os fluxos de caixa gerados na operação. Em contrapartida, a classificação está refletindo os resultados do Fundo, que embora já positivos, ainda são pouco relevantes em relação ao potencial da carteira formada, e os riscos e incertezas ainda presentes nos seus investimentos. Estes fatores estão ligados a atual fase de maturação da maior parte dos projetos em carteira, com estágio pouco avançado de obras e vendas e, portanto, ainda não geradores de resultados (parte dos projetos ainda possui larga exposição de caixa, exigindo aportes dos sócios). Ainda ligada ao estágio de parte importante dos projetos em carteira, não há um track record consistente de saída dos investimentos, notando-se, entretanto, que o Fundo já repassou um dos investimentos com expressivo retorno, que beneficiou seu resultado líquido e a valorização de suas Cotas no ano de 2013. Não obstante a carteira atual incorporar investimentos que, dadas suas características, possuem liquidez, tanto por meio de repasse de carteira de contratos a um agente de financiamento como pela venda direta dos imóveis a fundos imobiliários, a classificação restringe-se à possibilidade aberta em seu Regulamento de concentração da carteira, em uma eventual fase de reinvestimento, em projetos menos atraentes e líquidos, com concentração por tipo de empreendimento e por parceiro incorporador e maior nível de alavancagem das SPEs Incorporadoras.