sexta-feira, 14 de junho de 2019
Austin eleva os ratings da 20ª e da 21ª Séries, respectivamente Sênior e Subordinada, da 1ª Emissão de CRIs da Fortesec - Risco Jardim Scala
A Austin Rating informa que, no dia 10 de junho de 2019, elevou, de ‘brB(sf)’ para ‘brBB-(sf)’, o rating da 20ª Série da 1ª Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs Seniores) da Forte Securitizadora S/A (Fortesec). Na mesma oportunidade, o rating da 21ª Série (CRIs Subordinados) foi elevado de ‘brB-(sf)’ para ‘brB+(sf)’. A perspectiva dos ratings é estável. Os CRIs são lastreados em Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs/Créditos Imobiliários), emitidas pela Fortesec e pela El Shadai JVF Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. (El Shadai JVF/Cedente). As CCIs, por sua vez, são lastreadas em contratos imobiliários (Contratos Imobiliários) do loteamento Jardim Scala (Loteamento Jardim Scala/Empreendimento), o qual é desenvolvido pela Jardim Scala Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Jardim Scala Ltda./Desenvolvedora). Localizado na cidade de Trindade-GO, o Loteamento Jardim Scala foi lançado em mar/16, composto de 334 lotes, com valor médio de vendas de R$ 74,0 mil. A Emissão inicialmente apresentaria carência total de juros e amortização por 24 meses (de mar/17 a abr/19). Entretanto, em fev/19 houve Assembleia de Titulares dos CRIs (AGT), estendendo esse período de carência em 12 meses (até mar/20). Apesar dessa situação, os CRIs já apresentam pagamentos aos titulares, a título de amortizações extraordinárias. Entre out/17 e fev/19 apresentaram pagamentos mensais (amortizações extraordinárias), em média nos valores de R$ 139,4 mil, com valores entre R$ 358,3 mil e R$ 6,0 mil, suficientes para reduzir o saldo devedor dos CRIs em set/17 de R$ 7,2 milhões (R$ 7.277.940,2) para R$ 6,8 milhões (R$ 6.838.128,4) em mar/19. Assim, juntamente com a verificação de amortização líquida, os principais motivos para a presente elevação de rating são: (i) a reorganização da Desenvolvedora, inclusive com alteração de controle societário e aporte de capital social ; (ii) a formação de uma carteira de Contratos Imobiliários com fluxo futuro que projeta margens de sobrecolateralização positivas; e (iii) a previsão de retomada das obras, que estavam interrompidas no período de atribuição inicial do rating. As obras do Empreendimento estavam paralisadas até mai/19, com execução em 34,1% do total de obras, conforme relatório de mediação base mai/19, elaborado pela Serv+ (Serv+/Agente de Medição).